Thị trường bất động sản quý III/2026: Người mua nên chọn tài sản như thế nào?

Khi tìm hiểu một dự án bất động sản, câu hỏi mà nhiều người quan tâm nhất thường là: Giá còn tăng không? Có nên mua ngay hay chờ thêm? Và nếu mua ở thời điểm này, lựa chọn nào sẽ phù hợp hơn?

Theo tôi, trước khi trả lời những câu hỏi đó, chúng ta cần nhìn vào bức tranh thị trường và quan trọng hơn là hiểu điều gì đang thực sự quyết định giá trị của một bất động sản.

1. Thị trường đang phát đi tín hiệu gì?

Theo thông tin Bộ Xây dựng công bố tại phiên họp về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 13/10/2026, cả nước ghi nhận khoảng 92.004 giao dịch bất động sản thành công trong quý III/2026, tương đương khoảng 92% mức của quý II.

Báo cáo của 27/34 địa phương cũng ghi nhận khoảng 51.950 căn, lô và nền tồn kho tại các dự án trong quý III. Bộ Xây dựng lưu ý rằng số liệu tồn kho này chủ yếu phản ánh lượng do chủ đầu tư báo cáo, chưa bao quát đầy đủ toàn bộ thị trường thứ cấp và vốn đầu tư nằm trong các dự án dở dang.

Nguồn: Bộ Xây dựng và Cổng Thông tin điện tử Chính phủ, tháng 10/2026.

Những con số này cho thấy hoạt động giao dịch có dấu hiệu chậm lại so với quý trước, trong khi lượng hàng tồn kho được báo cáo vẫn đáng chú ý.

Tuy nhiên, không nên chỉ nhìn vào số lượng giao dịch giảm rồi kết luận rằng toàn bộ thị trường đang đi xuống. Thị trường bất động sản có nhiều phân khúc, nhiều khu vực và nhiều nhóm khách hàng khác nhau.

Một dự án có sản phẩm phù hợp nhu cầu, pháp lý rõ ràng và mức giá tương xứng vẫn có thể thu hút người mua. Ngược lại, một dự án có mức giá vượt xa khả năng chi trả hoặc chưa đáp ứng đúng nhu cầu có thể gặp khó khăn trong việc tiêu thụ.

2. Vì sao người mua cần quan tâm đến chất lượng tài sản thay vì chỉ nhìn vào kỳ vọng tăng giá?

Khi thị trường sôi động, người mua đôi khi dễ bị cuốn theo những câu chuyện về tiềm năng tăng giá, quy hoạch tương lai hoặc tốc độ phát triển của khu vực.

Nhưng khi quyết định mua một tài sản có giá trị lớn, chúng ta cần trả lời ba câu hỏi.

Thứ nhất, tài sản này có phù hợp với nhu cầu của mình không?

Nếu mua để ở, cần xem xét vị trí đi làm, trường học, tiện ích, môi trường sống và chi phí sinh hoạt.

Nếu mua để đầu tư, cần làm rõ mục tiêu là tích lũy dài hạn, chờ tăng giá, cho thuê hay khai thác kinh doanh. Mỗi mục tiêu đòi hỏi cách đánh giá khác nhau.

Thứ hai, mức giá hiện tại có hợp lý không?

Không nên chỉ nhìn vào giá bán của chính dự án đó. Người mua cần so sánh với các sản phẩm tương đồng về vị trí, diện tích, chất lượng, pháp lý và thời điểm giao dịch.

Một bất động sản có vị trí tốt chưa chắc là một khoản đầu tư tốt nếu mức giá mua ban đầu đã quá cao so với giá trị và khả năng khai thác thực tế.

Thứ ba, mình có đủ khả năng nắm giữ tài sản không?

Ngoài tiền mua nhà, cần tính cả chi phí vay, lãi vay, thuế phí, nội thất, bảo trì và khoản dự phòng khi thu nhập giảm hoặc cần bán tài sản chậm hơn dự kiến.

Một quyết định hợp lý không chỉ là mua được tài sản mình thích, mà còn phải bảo đảm khả năng duy trì tài sản đó trong những tình huống không thuận lợi.

3. Người mua nên đánh giá dự án theo 5 tiêu chí

Tôi thường khuyên khách hàng không nên bắt đầu bằng câu hỏi “Dự án nào đang hot nhất?”, mà hãy bắt đầu bằng câu hỏi “Dự án nào phù hợp nhất với mục tiêu của mình?”.

Tiêu chí 1: Pháp lý và tiến độ

Tìm hiểu chủ thể phát triển dự án, tình trạng pháp lý của sản phẩm, các điều kiện giao dịch, tiến độ thực tế và những cam kết được thể hiện trong hồ sơ chính thức.

Thông tin từ quảng cáo hoặc lời giới thiệu cần được đối chiếu với tài liệu của chủ đầu tư và cơ quan có thẩm quyền.

Tiêu chí 2: Vị trí và khả năng kết nối

Không chỉ đánh giá những tuyến đường hoặc công trình được quy hoạch trong tương lai, hãy xem xét khả năng di chuyển và các tiện ích hiện hữu.

Với hạ tầng chưa hoàn thành, cần kiểm tra tình trạng triển khai, mốc tiến độ công bố và các yếu tố có thể làm thay đổi thời gian thực hiện.

Tiêu chí 3: Giá mua và sản phẩm cạnh tranh

So sánh những sản phẩm tương đồng, tránh lấy giá chào bán làm bằng chứng duy nhất cho giá trị thị trường.

Cần phân biệt rõ giá sơ cấp, giá thứ cấp và giá giao dịch thực tế nếu có dữ liệu đáng tin cậy.

Tiêu chí 4: Nhu cầu sử dụng và khả năng khai thác

Nếu mua để ở, hãy đánh giá chất lượng cuộc sống mà tài sản mang lại.

Nếu mua để cho thuê, cần tìm hiểu nhu cầu thuê thực tế, mức giá thuê có thể đạt được, thời gian trống phòng, chi phí vận hành và các quy định liên quan đến hình thức khai thác dự kiến.

Tiêu chí 5: Phương án tài chính

Hãy lập ít nhất ba kịch bản: thuận lợi, cơ sở và thận trọng.

Trong kịch bản thận trọng, giả định giá tài sản không tăng trong một thời gian, việc cho thuê không đạt kỳ vọng hoặc tiến độ khai thác bị chậm. Nếu vẫn có thể đáp ứng nghĩa vụ tài chính, quyết định sẽ có cơ sở vững vàng hơn.

4. Có nên mua bất động sản ở thời điểm này không?

Tôi không nghĩ có một câu trả lời đúng cho tất cả mọi người.

Với người mua để ở lâu dài, tài sản phù hợp nhu cầu, pháp lý rõ ràng và nằm trong khả năng tài chính có thể đáng cân nhắc, ngay cả khi thị trường chưa có tín hiệu tăng trưởng mạnh.

Với người đầu tư sử dụng vốn vay lớn, cần thận trọng hơn với những tài sản phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

Với người mua để khai thác cho thuê, quyết định nên dựa trên dòng tiền có thể kiểm chứng, thay vì chỉ nhìn vào mức doanh thu được giới thiệu.

Đặc biệt, nếu định hướng khai thác lưu trú ngắn hạn, người mua cần kiểm tra tính phù hợp của loại hình tài sản, quy định tại địa phương, điều kiện vận hành và tổng chi phí đầu tư trước khi tính đến doanh thu.

5. Góc nhìn của Quỳnh Thơm

Theo tôi, một thị trường chọn lọc hơn không nhất thiết đồng nghĩa với việc mọi cơ hội đều biến mất. Điều quan trọng là người mua cần có tiêu chí đánh giá rõ ràng và biết mình đang trả tiền cho giá trị nào.

Tôi quan tâm đến ba yếu tố: tài sản có phù hợp với nhu cầu hay không, mức giá có tương xứng với giá trị hay không và người sở hữu có phương án sử dụng hoặc khai thác tài sản một cách hợp lý hay không.

Đó cũng là cách tôi tiếp cận công việc tư vấn bất động sản: cung cấp thông tin, phân tích ưu điểm và hạn chế, giúp khách hàng cân nhắc trước khi đưa ra quyết định.

Nếu anh chị đang tìm hiểu một dự án bất động sản, hãy bắt đầu bằng việc xác định mục tiêu, ngân sách và thời gian dự kiến nắm giữ. Từ đó, việc lựa chọn sẽ rõ ràng hơn thay vì chạy theo những dự báo tăng giá chưa được kiểm chứng.